Het btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van privéwoningen was tot voor kort enkel van toepassing in bepaalde stedelijke gebieden. Dit btw-tarief werd vanaf 2021 uitgebreid voor heel België, al zijn er wel een aantal beperkingen. Wij zetten ze voor u op een rij.
Voordien was het btw-tarief van 6% van kracht in 32 stedelijke gebieden (waaronder o.a. Gent, Antwerpen en Brugge). Daarbij geldt als voorwaarde dat zowel de afbraak als de heropbouw door dezelfde bouwheer moet gebeuren én dat het gebouw na uitvoering van de werken uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt. Formeel moet de bouwheer, vóór de btw opeisbaar wordt, een verklaring indienen bij de bevoegde btw-administratie.
In het federale regeerakkoord van de regering De Croo stond te lezen dat “in het kader van sociaal woningbeleid […] het verlaagd btw-tarief van 6% voor de afbraak en de heropbouw van gebouwen [zal] worden uitgebreid tot heel het Belgisch grondgebied”. Nu de regering de concrete contouren van deze uitbreiding van het tarief van 6% heeft vastgelegd in de programmawet begrotingsopmaak 2021, blijkt dat het uitgebreide toepassingsgebied toch wordt beperkt.
Wanneer is dit van toepassing?
De uitbreiding naar het volledige grondgebied wordt beperkt in de tijd tot 2 jaar. Het gaat hier om 2021 en 2022. Bouwprojecten die reeds in 2020 gestart zijn, zullen ook van het lagere tarief kunnen genieten indien een verklaring wordt ingediend tegen 31 maart 2021. Het moet dan concreet gaan om btw die opeisbaar is geworden in 2020, maar waarvoor pas vanaf 2021 wordt gefactureerd.
Op welke manier is dit van toepassing?
De uitbreiding is enkel van toepassing voor:
- +bouwheren/kopers (natuurlijke personen) waarvoor de woning gedurende 5 jaar zal kwalificeren als enige en eigen woning;
- +woningen met een bewoonbare oppervlakte van maximum 200 m².
Daarnaast is het tarief van toepassing voor woningen die voor een periode van 15 jaar ter beschikking worden gesteld aan een sociaal verhuurkantoor.
Voor wie is dit van toepassing?
De uitbreiding is enkel voorbehouden aan natuurlijke personen die het onroerend goed zelf gaan bewonen als enige eigen woning. Dit geldt dus niet voor verhuurders, tweedeverblijvers of vennootschappen die in de 32 stedelijke gebieden wel al van het verlaagd tarief gebruik kunnen maken.
Voorheen kon enkel de bouwheer (die een aannemingsovereenkomst heeft voor afbraak en heropbouw) van het verlaagd tarief genieten. Kopers van een afgebroken en heropgebouwd pand (die een koopovereenkomst hebben) konden er geen gebruik van maken. Vanaf 1 januari 2021 is het tarief van 6% ook van toepassing voor kopers van een nieuw gebouw wanneer voorafgaand een gebouw werd afgebroken. Ook bouwpromotoren kunnen nu dus dergelijke panden verkopen met 6% btw. Daarbij gelden dezelfde materiele voorwaarden.
Cijfervoorbeeld:
Mevrouw en mijnheer Jacobs kopen in de buurt van Poperinge een stuk grond met daarop een oude schuur. De schuur is in te slechte staat om te vernieuwen en zij beslissen om ze af te breken en op dit kadastraal perceel een eigen woning te bouwen.De kostprijs van de afbraak is geraamd op 80.000 euro zonder btw. De bouw van het nieuwe huis is geraamd op 250.000 euro zonder btw. In het stelsel van toepassing tot 2020 (Poperinge maakte geen deel uit van de 32 steden waarvoor het verlaagde tarief kon worden toegepast) bedroeg het totaal van de verschuldigde btw:
16.800 euro (80.000 x 21 %) + 52.500 euro (250.000 x 21 %) = 69.300 euro.
In het stelsel van toepassing in 2021 en 2022 (Poperinge komt in aanmerking voor de toepassing van het verlaagd tarief) zal de verschuldigde btw zijn:
4.800 euro (80.000 x 6 %) + 15.000 euro (250.000 x 6 %) = 19.800 euro
De btw-winst voor de familie Jacobs is dus (69.300 - 19.800 =) 49.500 euro.
Zoals gesteld komen ook nieuwbouwprojecten in aanmerking: Wij hebben volgende projecten in aanbod waarbij dit verminderde BTW tarief van toepassing kan zijn voor u als koper.
Front 9 (Adinkerke) - Residentie Pietershof (Ieper) -
Informeer bij één van uw diksimmo makelaars voor meer info hierover.
